创新引领 解放思想 ——长安中心筹建组赴京调研铁路枢纽综合开发模式报告
为推动长安中心项目进展，借鉴京津冀城际铁路综合开发的先进经验及工作方法，拓展可行的项目运作管理模式，2018年11月15日至16日，长安中心项目筹备组主要成员前往北京，与邢志刚、石崧两位专家及业内领先的专业策划团队深入交流、座谈。通过调研，筹备组进一步打开了思路，提升了对铁路交通枢纽综合开发的认知。
一、调研概况
（一）筹备组于11月15日启程前往北京，并于下午到达之际听取法国AREP集团对北京城市副中心枢纽、成都火车南站等典型站城一体化开发建设项目案例的介绍。
法国AREP集团是一家国际综合性设计集团，隶属法国国家铁路总公司，设有中国子公司。业务涉及城市建设多个领域：交通枢纽与火车站、公共空间等。集团在国内轨道交通站点及周边综合开发设计成果卓著，先后完成了京雄铁路雄安站、北京城市副中心综合交通枢纽，武汉站、青岛北站、济南东站、上海南站、西安曲江中央商务文化区设计及地下空间综合规划等国家级重点项目，中国区总经理姜兴兴先生是铁总专家委员会专家，并担任着京张、京雄铁路咨询专家，具有丰富的铁路枢纽设计经验。
设计团队通过 “城市规划、交通体系、开发规划”三大块内容向筹备组详尽的介绍了北京城市副中心枢纽项目的进展。其精妙的设计理念：到从候车厅到地铁换乘层“每一层都是地面层”、“每一层都有自然采光”、尽量减少不必要的交通距离、提升物业价值，给筹备组留下了深刻的印象。最后，双方就互相关心的核心问题进行了探讨，包括方案需要的周期、参与的角色、合作模式的意向等。
（二）11月15日晚，筹备组向项目规划首席专家石崧博士汇报了项目的最新进展。石博士就项目的选址及策划研究的范围提出了新的见解，并希望项目组多与高新区沟通，通盘考虑高新区的未来发展问题后决定铁路的入地范围，同时建议项目组考虑通过地下铁路线加地上站结合，让地面站与未来之瞳组成“长安如意”方案的可行性。
（三）11月16日上午，筹备组在北京思源地产服务集团总部与项目策划首席专家邢志刚副总裁及其团队进行对接。
北京思源地产是一家专业的地产开发服务咨询公司，业务范围覆盖全国，服务内容涵盖了地产流通全价值链。其对全国范围内的土地政策理解、把握十分准确，有着成熟的土地开发、运作经验。在轨道交通领域，思源完成了京雄铁路沿线站点土地综合开发、京津冀城际S6线三站点开发、北京城市副中心站业态定位项目、成都火车南站综合开发策划、成都地铁轨道集团TOD综合开发等项目。
会议中，思源团队以北京东站项目为蓝本，通过“操作可行、经济可行、市场可行”等三个层面介绍了其团队在北京城市副中心枢纽项目的支持内容与介入方式，最后他们对长安中心项目策划的“目标定位、运作模式、综合效益”等方面的提出了初步的建议，同时希望策划团队能够在项目初始阶段就可以介入、协同。
（四）11月16日中午，筹备组对接京津冀铁路投资公司纪诚部长，他站在开发公司的角度向项目组详细介绍了北京城市副中心枢纽的开发建设经验与面临的问题，并从项目运作流程、招投标团队组建和选择、项目时间节点把控、相关政策的制订借鉴等诸多方面为筹备组提供了建议。
（五）11月16日下午筹备组对接日建设计中方项目经理。
日建设计公司历史悠久，是国际首屈一指的专业设计服务公司，在全球五十个国家共设计两万多个项目，积累了丰富的经验。在国内，日建设计了上海中银大厦、上海新天地、广州图书馆等重要建筑。在TOD枢纽开发领域，日建主导开发设计了具有世界影响力的东京站八重洲、涩谷站、泉花园站以及大阪站等，是轨道综合开发利用的专业设计公司。
在了解长安中心项目的情况，及介绍日建设计的规模、业绩之后，日建中方代表高度认可长安中心项目的意义，并表示要积极斡旋日本总部参与项目进程，希望后续可以持续沟通。筹备组也表示了对日建设计实力的认可，认为日建在TOD项目中的通达性、便利性、景观性等设计特点值得筹备组学习借鉴。
二、对长安中心项目的启示及建议
（一）顺应TOD模式发展趋势。全国范围内，站城开发的TOD模式都在快速推动，长安中心的进度稍微落后北京城市副中心枢纽（总投资约298亿）、杭州西站（总投资约420亿）以及成都南站（总投资约100亿）等枢纽，但基本处于国内开发第一梯队。
11月9日，习近平总书记在听取北京城市副中心枢纽的项目方案汇报后对此开发模型表示肯定并对方案提出了进一步的优化意见。体现出国家层面对于TOD发展模式的认可。
（二）联合体招投标模式。筹备组通过对北京城市副中心枢纽综合设计的经验总结，建议未来概念方案项目招标单位采用联合体的形式，每个联合体内应至少由方案策划单位、概念方案设计单位、城（国）铁设计单位、地铁设计单位以及市政（规划）设计单位等构成。
（三）合理的时间周期。铁路枢纽型TOD项目开发、运营的前期策划决定了后期概念方案的进展方向，概念方案考虑的全面与否又影响着项目后期运营的成败。通过多方调研策划及设计团队，合理周期策划方案约为两到三个月，概念方案约为三到四个月。
（四）开发模式的思考。现阶段国内主流的TOD枢纽开发模式有两种：地下站开发与地面站上盖开发模式，虽然投资额度不同，但都在不同程度上既能盘活土地资源、实现增收创效，又能提升城市综合服务功能。
长安中心项目的初期设定的是全面下盖的模式，前期资金压力较大，需要以较大的土地开发量平衡；经过调研，可以考虑采用线路下压，地面车站南北互通的形式，既减少了站场投资成本又解决了高新区南北割裂的空间格局问题。